La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un type de structure d’investissement collectif qui est d’abord apparu en France en 1964 puis fut encadré quelques années plus tard où le modèle s’est affirmé comme une option de placement également contrôlée par l’autorité des marchés financiers. La fiscalité de ce type de société est assez particulière étant donné qu’elle est souvent nette et calculée à partir de l’imposition depuis les loyers avec un taux qui peut dépendre suivant le pays. Nous verrons dans ce qui suit plus en profondeur les spécificités de fiscalité de la SCPI, sa base de fonctionnement ainsi que les contraintes qu’elle peut engager.
Fonctionnement d’une SCPI : quelques rappels
Bien qu’il existe plusieurs types de sociétés civiles de placement immobilier à l’image de celles :
- À rendement ;
- À plus-value ;
- Fiscales.
Le fonctionnement de base de la société reste globalement le même étant donné qu’investir avec un capital, qu’il soit variable ou fixe, équivaut à investir dans un groupement immobilier au lieu d’un unique bien. Ce modèle d’activité permet d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif tout en gardant un taux de rendement relativement haut suivant des revenus supplémentaires en parallèle.
Généralement, la société de gestion qui s’occupe de la SCPI va procéder à la collecte des fonds en passant par les investisseurs afin de sélectionner par la suite les actifs qui peuvent être intégrés dans les statuts de la société. À noter que cette procédure est totale, c’est-à-dire qu’elle va du paiement des charges au choix des locataires en passant par la mise en place des travaux.
Que faut-il prendre en compte avant de tenter d’investir en SCPI ?
Le marché des parts pour les SCPI de même que les liquidités qui s’ensuivent sont organisés de différentes manières suivant la forme de la société. Pour une SCPI à capital variable, la demande de vente ou d’acquisition des parts se place en continu là où dans un modèle à capital fixe, les options d’achats et de reventes sont à dates fixes au niveau des parts de marché secondaire.
Nous pouvons dans ce cadre noter des modalités de financement sur les SCPI comme les placements au comptant afin de récupérer des revenus complémentaires, en assurance-vie pour une meilleure optimisation fiscale, ou encore à crédit pour former un patrimoine. Des frais seront de plus associés à ces démarches avec les 8 à 10 % des droits d’enregistrement ou les 0,6 à 1 % de coûts de gestion annuels.
Avantages du modèle
L’investissement en SCPI permet en premier lieu de bénéficier d’un rendement assez élevé affiché par exemple à 4,18 % sur l’année 2020. Les placements dans ce registre seront de plus entièrement composés de biens immobiliers comme des bureaux, des résidences hôtelières ou encore des commerces. La gestion ne comprend également aucune restriction spécifique étant donné qu’elle va être tenue par le biais d’une société agréée. Nous verrons par ailleurs un risque mutualisé appliqué à un assez grand nombre de locataires et d’immeubles.
Aspects à risque
En parallèle des atouts de la SCPI, celle-ci comprend aussi des facteurs à risque comme le fait que ces sociétés ne disposent d’aucune garantie au niveau de la valeur du capital de même que pour le taux de revenu distribué. En effet, des performances notées à un moment ne pourront ici pas assurer d’autres performances du même acabit à l’avenir. Dans une lignée similaire, les SCPI ne vont de plus pas présenter de liquidité identique à celle des produits financiers étant donné que ces dernières ne sont pas un produit coté en elles-mêmes.
Retour sur les différents régimes alloués aux formats d’entreprise SCPI
La SCPI comprend deux principaux régimes qui se basent sur la pratique fiscale de la structure qui se compose essentiellement de loyers qui seront inscrits sur vos déclarations. Pour être éligible à déclarer en régime du microfoncier dans cette optique, il est d’abord nécessaire de ne pas aller au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers sur l’année. Il faut également que les revenus engendrés soient de la même nature et venant d’un bien qui est détenu de façon directe. Il reste aussi impératif de prendre en compte le fait de ne pas détenir d’avantages fiscaux par le biais d’autres parts que ce soit dans de l’immobilier classique ou dans des SCPI.
Le régime réel, quant à lui, offre la possibilité de retracer les procédures qui contribuent à obtenir un revenu net de toute fiscalité. Pour ce faire, il est impératif que chaque maison du groupement de gestion distribue à ses associés un IFU où les possesseurs de parts devront alors inscrire les montants adéquats.
Systèmes d’imposition des modèles SCPI et déroulement des taxations
Au moment où un investisseur prend le choix de l’immobilier, celui-ci se retrouve face à des sources de profit qui sont liées à des revenus ou aux loyers. Pour les catégories de plus-value, qui sera taxée à un taux de 19 % en plus des prélèvements sociaux à 17,2 %, nous pourrons retenir un taux de 36,2 % avant l’abattement qui survient sur la période de détention. À noter que lorsque la plus-value est extraite des opérations de la SCPI, la valeur est automatiquement intégrée à la déclaration. Précisons qu’une SCPI peut comprendre plusieurs types de revenus avec :
- Les loyers ;
- La vente d’actifs ;
- La revente de parts ;
- Les revenus financiers.
Concernant la taxation, depuis la mise en place du prélèvement forfaitaire unique, les revenus fonciers se sont retrouvés comme étant les nouveaux types de revenus les plus surtaxés en France. En règle générale, vous serez imposé à un taux qui s’adapte à votre TMI ou tranche marginale d’imposition sur laquelle viendront s’ajouter les prélèvements sociaux qui ont d’ailleurs été récemment augmentés.
Explication des types de SCPI existants et leurs principales différences
Outre ses formes et ses régimes fiscaux, la SCPI connaît également plusieurs types à commencer par les versions fiscales. Il s’agit d’un modèle qui a pour but de réduire l’impôt sur le revenu et de relancer un revenu complémentaire dans une optique de revalorisation par étapes du patrimoine. Avec des inscriptions au comptant ou à crédit, cette option retient par ailleurs une durée adaptée sur la loi fiscale de référence. Composée d’immobilier résidentiel locatif, rénové ou neuf, en métropole aussi bien que dans les doms-tom, ce type de SCPI va appartenir aux catégories principales à savoir Malraux, Pinel et celle à déficit foncier.
Également ouvertes aux enregistrements à crédit ou au comptant en plus des mesures en démembrement temporaire avec l’usufruit ou la nue-propriété, les SCPI de rendement ont pour objectif la distribution d’un revenu pour une valorisation patrimoniale structurée. Avec une durée estimée à 5 ans au minimum, ce modèle de SCPI présente une composition assez large de bureaux, de résidences étudiantes ou bien de logements.
Focus sur les particularités et restrictions des SCPI sur un sol étranger
Pour rappel, la localisation des immeubles compris dans un groupement de SCPI est la caractéristique principale qui détermine la fiscalité des revenus obtenus. Beaucoup de pays dans ce cadre disposent de conventions fiscales qui donnent accès à des modalités d’imposition entre le sol où sont conçus les revenus et le pays de résidence. Un rendement net à ce niveau-là pour les frais de gestion sera par exemple de 15,8 % en moyenne en Allemagne, de 25 % aux Pays-Bas ou encore à 33,99 % en Belgique.