Vendre un terrain est un choix judicieux qui peut être rentable dans bien des cas. Étant donné qu’un terrain prend de la valeur avec le temps, une plus-value peut être réalisée. Comme dans toute transition formelle, ce bénéfice résultant du terrain vendu est imposé à l’impôt. Quel traitement fiscal s’applique sur la plus-value réalisée, et dans quelles mesures serez-vous taxé sur cette plus-value ?
Qu’est-ce qu’une plus-value sur un terrain ?
On entend par plus-value l’écart algébrique positif entre la valeur de revente du terrain et la valeur d’achat initial. Autrement dit, c’est le bénéfice réalisé lors de la vente du terrain.
La plus-value est créée lorsque le propriétaire a vendu le terrain pour plus d’argent qu’il ne l’a initialement payé. Dans le cas contraire, si le prix de cession du terrain est inférieur au prix d’acquisition, on parle de moins-value ou de perte en capital.
Comment calculer la plus-value d’un terrain ?
Le calcul de la plus-value d’un terrain est basé sur l’assiette imposable de la plus-value sur le terrain. Cela consiste à soustraire le prix d’acquisition du prix de cession.
Le prix d’acquisition
Également appelé prix d’achat initial du terrain, vous pouvez ajouter à ce dernier certains frais d’acquisition. Ceux-ci regroupent les frais de vente, le droit d’enregistrement, les frais de notaire, les réseaux et distributions, les frais de voiries ou encore la TVA.
Toutefois, le vendeur doit avoir en sa possession des factures. À défaut de non-possession de pièces justificatives, il peut toujours appliquer une augmentation forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat selon la durée de détention du bien.
Le prix de cession
Il s’agit du prix de vente finale du terrain et représente le montant mentionné dans l’acte de vente. Cependant, il est possible de le diminuer en imputant certains frais tels que les frais de résiliation anticipée de l’hypothèque, la TVA acquittée ou les commissions d’un agent immobilier.
Lorsqu’une plus-value est réalisée, l’état exige des impôts sur ce profit avec un pourcentage d’abattement de l’ordre de 19 % sur l’impôt sur le revenu et 17,2 % sur les prélèvements sociaux.
Comment réduire son impôt sur les plus-values de cession de terrain ?
L’impôt sur les bénéfices dépend de la durée de détention de la propriété. En général, les taux d’imposition sont dégressifs. Plus la durée de détention du terrain par le vendeur est importante, plus le pourcentage de réduction de l’impôt sur les plus-values est élevé.
Par conséquent, il peut être intéressant d’attendre quelques années avant de vendre son terrain. Cela permettrait de bénéficier d’un taux d’imposition réduit. Il est même possible d’en être exonéré après une certaine durée de détention.
Abattement fiscal sur la plus-value
L’état a proposé, en 2018, une baisse de la fiscalité sur les plus-values réalisées lors d’une vente de terrain. Le but était de limiter la rétention de terrains à bâtir faite par les propriétaires. Il était aussi question d’encourager les constructions neuves et de baisser ainsi la hausse incessante des prix de l’immobilier.
Abattement fiscal exceptionnel
Dans certains cas, cependant, un abattement exceptionnel de 70 % à 85 % peut être proposé si :
- Le terrain en question est situé dans la zone A et A bis ;
- La vente effectuée est précédée d’une promesse unilatérale de vente ;
- La cession du terrain est réalisée deux ans après cette promesse de vente, soit avant le 31 décembre 2022 ;
- L’acheteur s’engage à entamer une construction au plus tard quatre ans après achat du terrain.
Quels sont les taux appliqués sur la plus-value ?
Vente du terrain constructible
Le montant de l’impôt dépend du prix de vente du terrain constructible :
- Si le prix de vente du terrain est 10 à 30 fois supérieur que le prix d’achat initial ; l’impôt est de 5 %.
- Si le prix de vente est au-delà de 30 fois supérieur que le prix d’acquisition ; l’impôt appliqué est de 10 %.
Vente de terrain agricole devenu constructible
Dans le cas d’une vente de terrain agricole devenu constructible avant le 13 janvier 2010, le vendeur est exonéré de tout impôt. Il ne paie pas de taxe non plus si :
- Le prix de cession est inférieur à 15 000 € ;
- Le prix de vente est 10 fois plus cher que le prix d’acquisition ;
- Le terrain est vendu suite à une expropriation résultant d’une déclaration d’utilité publique.
Vente de terrain hérité
La plus-value de cession d’un bien foncier acquis par donation par héritage est imposable suivant la valeur vénale du bien au moment de la mutation. En d’autres termes, selon la valeur de la propriété telle qu’indiquée dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation.