L’optimisation d’un investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut se faire par les charges déductibles. En effet, des avantages non négligeables sont à la clé grâce à ces dernières et à l’amortissement des dépenses engagées. Bien entendu, ce mécanisme répond à des normes précises. Ces opérations sont souvent perçues comme des éléments comptables complexes. Toutefois, il suffit de bien comprendre leur fonctionnement et leurs avantages.
La notion de charges déductibles en LMNP
Les charges déductibles sont un mécanisme qui permet de diminuer l’imposition sur les revenus locatifs. Elles permettent généralement de réduire les impôts de manière significative, d’où l’importance de bien les maîtriser. Si vous voulez profiter au mieux de ces avantages, pensez à consulter un professionnel. Grâce aux conseils de comptabilité LMNP d’un comptable ou d’un cabinet spécialisé, vous pouvez exploiter les charges déductibles dans les meilleures conditions, tout en évitant les pièges.
Concrètement, les charges déductibles sont des frais qui sont soustraits des recettes locatives. Ce sont les dépenses relatives à l’exploitation de l’activité, ce qui permet de réduire le montant de l’impôt à payer. Bien entendu, toutes les charges ne sont pas déductibles. Parmi celles qui le sont, il y a les frais courants, les assurances et les frais d’entretien.
Notez que la déduction des frais réels engagés est possible dans le cadre du régime réel. Par contre, si vous êtes soumis au régime micro-bic, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos loyers, charges comprises. Dans ce cas, votre revenu locatif imposable est réduit à moitié, mais les charges supplémentaires ne sont pas déductibles.
Les frais de gestion et d’entretien admissibles à la déduction
Les frais de gestion sont, en principe, admissibles à la déduction. Toutefois, il existe quelques conditions à remplir pour pouvoir déduire les charges. Ces dernières doivent être liées à l’exploitation du bien en location, être réalisées pendant l’année fiscale et justifiées par des factures en bonne et due forme. Parmi les charges les courantes admissibles à la déduction en LMNP, nous retrouvons :
- l’électricité,
- l’eau,
- le téléphone et le forfait internet,
- les différentes taxes (taxe foncière, taxe d’habitation, la Contribution Foncière des Entreprises…),
- les frais relatifs à la recherche de locataires (annonces ou publications),
- les assurances auxquelles vous avez souscrit en tant que propriétaire non occupant (assurance loyers impayés, assurance pour l’emprunt immobilier…),
- les dépenses d’entretien,
- les intérêts d’emprunt et les frais de dossiers relatifs à l’achat du bien mis en LMNP,
- les charges de copropriété non supportées par le locataire,
- les honoraires d’agence immobilière,
- les petites réparations dont le montant est inférieur à 600 € par équipement,
- les frais relatifs à la comptabilité,
- les frais de gestion,
- les coûts de gestion, etc.
Les dépenses amortissables sont ainsi des charges significatives qui, quand elles sont cumulées, augmentent de manière importante la valeur de l’investissement en LMNP. La plupart du temps, le montant des dépenses amortissables dépasse généralement les 600 €.
Amortissement du bien et du mobilier en LMNP : principe et application
Le LMNP a l’image d’un investissement locatif avantageux sur le plan fiscal. Outre la déduction des charges, vous avez aussi la possibilité de profiter d’un mécanisme d’amortissement du bien et du mobilier. Grâce à ce système, vous avez la possibilité de générer du déficit et de réduire vos impôts de manière importante.
L’amortissement comptable permet de tenir compte de la perte de valeur des biens immobiliers et des meubles. En pratique, vous en tirerez profit en enlevant la valeur de dépréciation des biens de vos bénéfices.
Notez que les dépenses amortissables font également l’objet de règles précises. Outre l’immeuble lui-même, certains meubles peuvent faire l’objet d’un amortissement sur plusieurs années. Par exemple, si vous avez acheté un fauteuil à 750 € pour votre LMNP. Si ce mobilier a une durée de vie estimée de 5 ans, vous pouvez déduire 150 € de vos revenus imposables chaque année (750 / 5 = 150). Parmi les dépenses amortissables, il y a les travaux de réparation et d’aménagement qui augmentent la valeur du logement, l’achat du mobilier initial (canapé, lit, équipements…) ainsi que l’achat du bien et les frais de notaire liés à cet acte.
La déductibilité des intérêts d’emprunt
En choisissant un régime fiscal du réel, vous avez la possibilité de déduire toutes les charges relatives à la gestion de votre bien immobilier. Toutes les dépenses liées à l’exploitation et à l’ensemble de votre activité de LMNP sont considérées. Il est aussi possible de déduire les intérêts d’emprunt majorés des frais de dossier des impôts. De même pour la constitution des garanties et la prime d’assurance, notamment dans le cas où vous avez réalisé un emprunt bancaire pour l’achat du bien immobilier.
N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un expert-comptable de votre ville pour en savoir plus sur cette déductibilité des intérêts d’emprunt. Il s’agit d’un système très intéressant, étant donné que ces intérêts constituent souvent une somme importante. En allégeant vos charges sur le plan fiscal, vous augmenterez la rentabilité de vos activités et pourrez faire face à vos mensualités dans de meilleures conditions.
Les déductions liées aux charges de copropriété et aux taxes foncières
Pour rappel, les taxes foncières, la taxe d’habitation, les charges de copropriété et la contribution foncière des entreprises (CFE) font partie des charges courantes déductibles pour une LMNP. Si vous souhaitez en profiter, nous vous recommandons de faire appel à un cabinet comptable ou à un expert-comptable. Choisissez un professionnel sérieux et qui a de l’expérience dans le domaine. De cette manière, vous aurez l’assurance d’avoir des services complets et avantageux. Il exploitera les mécanismes en place pour vous faire profiter au mieux de différents avantages fiscaux.
Le professionnel maîtrise le fonctionnement et les conditions à remplir afin de réduire les impôts relatifs à votre activité de location meublée. Vous pouvez très bien faire appel à un expert de manière ponctuelle, pour une tâche précise. Une fois que vous vous serez familiarisé avec tous les mécanismes disponibles, vous pouvez vous en occuper vous-même. N’hésitez pas à faire quelques recherches sur internet pour trouver le comptable qu’il vous faut. Passez en revue ses années d’expérience et ses spécialités. En général, ces charges déductibles et ces mécanismes d’amortissement sont parmi les compétences de base des comptables.