L’achat d’un logement neuf en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est une étape importante dans la vie de nombreux Français. En plus du prix d’acquisition du bien, il faut également prendre en compte les frais liés à cet achat, notamment les frais de notaire. Dans cet article, nous allons détailler les différentes composantes des frais de notaire lors d’un achat en VEFA et vous donner toutes les informations nécessaires pour comprendre leur calcul.
Frais de notaire : définition et rôle du notaire
Les frais de notaire sont des frais obligatoires que tout acheteur doit payer lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien. Ils couvrent les honoraires du notaire ainsi que diverses taxes et droits qui vont financer les collectivités locales et l’État. Le notaire est un officier public chargé d’authentifier les actes juridiques et de conseiller les parties sur les aspects légaux, fiscaux et financiers du contrat de vente.
Les missions du notaire
Le notaire intervient à plusieurs niveaux lors de la transaction immobilière :
- Rédaction et signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente)
- Vérification de la situation juridique du bien (hypothèque, servitude…)
- Calcul et perception des taxes et droits dus par l’acheteur
- Rédaction et signature de l’acte authentique de vente
- Enregistrement du changement de propriété auprès du service des hypothèques
Calcul des frais de notaire pour une VEFA
Pour un achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement, les frais de notaire sont calculés sur la base du prix de vente total (prix du terrain + coût de la construction). Ils varient généralement entre 2% et 3% du montant de la transaction, ce qui est inférieur aux frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier ancien (entre 7% et 8%).
Il faut néanmoins préciser que ces taux ne sont pas fixes et peuvent fluctuer en fonction de différents critères :
- Valeur du bien : plus le bien est cher, moins le pourcentage des frais de notaire est élevé
- Situation géographique : les droits départementaux varient selon les départements
- Nature de l’acte : certaines opérations spécifiques comme la constitution d’une servitude entraînent des frais supplémentaires
Décomposition des frais de notaire
Les frais de notaire sont composés de plusieurs éléments :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent environ deux tiers des frais de notaire. Ceux-ci se décomposent en trois parts : les droits départementaux, les taxes communales et la taxe de publicité foncière.
- Les émoluments du notaire correspondent aux honoraires perçus par le notaire en contrepartie de ses prestations. Les émoluments sont réglementés, proportionnels au montant de la transaction et répartis en tranches de prix dégressives.
- Les débours représentent des frais avancés par le notaire pour le compte de l’acheteur (ex : frais d’état civil, sur-rémunération de l’hypothèque…).
- La contribution de sécurité immobilière (CSI) correspond à une taxe destinée à financer les services chargés de vérifier la légalité des actes et leur conservation.
Exemple de calcul des frais de notaire pour un achat en VEFA
Prenons l’exemple d’une acquisition d’un logement neuf en Vefa au prix de 250 000 € en supposant des frais qui sont dans la moyenne nationale.
Le calcul des droits de mutation est basé sur :
- Les droits départementaux : 1,20 % du prix de vente (3000 €)
- La taxe communale : 0,70 % du prix de vente (1750 €)
- La taxe de publicité foncière : 0,10 % du prix de vente (250 €)
A cela s’ajoutent les émoluments du notaire, qui sont calculés avec un barème progressif :
- De 0 € à 6 500 € : émoluments de 3,945 % (256,43 €)
- De 6 500 € à 17 000 € : émoluments de 1,627 % (170,84 €)
- De 17 000 € à 60 000 € : émoluments de 1,085 % (466,55 €)
- Au-delà de 60 000 € : émoluments de 0,814 % (1550,70 €)
En cumulant ces montants, les frais de notaire pour cet exemple d’achat en VEFA s’élèvent à environ 7 236 €.
Frais annexes et possibilité de négociation des frais de notaire
Outre les frais de notaire, différents frais annexes peuvent s’ajouter lors de l’achat d’un bien immobilier :
- Frais bancaires liés au crédit immobilier (frais de dossier, garantie…)
- Taxe foncière proratisée sur l’année en cours
- Taxe d’aménagement pour certains logements neufs
- Frais de copropriété si le logement acheté est situé dans un immeuble en copropriété
Il est bon de savoir que les frais de notaire sont en partie négociables. En effet, il est possible de discuter avec le notaire la baisse des émoluments perçus. Attention toutefois, cette négociation ne porte que sur la part des frais correspondant aux honoraires du notaire et non sur les taxes et droits. N’hésitez pas à solliciter plusieurs notaires pour comparer leurs propositions.