La SCCV (société civile de construction-vente) est une forme de société employée dans le secteur de l’immobilier. Elle a pour rôle de construire un bien immobilier et de le revendre juste après afin de faire profit. Beaucoup de personnes se tournent vers la société civile immobilière (SCI) pour réaliser des opérations immobilières alors que cette forme de société ne s’adapte pas toujours à toutes les opérations, surtout celle de construction et de vente automatique. La société civile de construction-vente se trouve être la meilleure option dans ces cas. Découvrez dans cet article, tout ce qu’il y a à savoir sur la SCCV.
SCCV : de quoi s’agit-il ?
Il faut commencer par dire que la SCCV est une société de personne et qu’elle n’est pas de fait, directement imposée. À ce niveau, chaque associé est directement imposé en fonction du bénéfice perçu proportionnellement à ses droits dans la société civile de construction-vente. Il faut également préciser que les associés sont directement imposés au niveau de leur impôt sur le revenu.
Il faut au minimum deux associés pour décider de créer une société civile de construction-vente. Il n’y a cependant pas de conditions quant à la qualité ou à la nationalité des associés en question. La création d’une telle société immobilière ne comporte pas d’exigence de capital et porte même la possibilité d’un capital variable. Sans compter que la détermination du siège social de la société ne fait pas non plus objet d’une réglementation stricte. Il faut également préciser le fait qu’elle dure au maximum 99 ans. Elle peut également prendre fin dès l’instant où son objectif est atteint.
Avec une telle forme de société, il est possible de faire tous les types d’apports, que ce soit en numéraire, en industrie ou en nature. Les associés fixent la valeur nécessaire pour un apport en nature et il n’est pas indispensable de faire intervenir un commissaire aux comptes. En plus, les apports en numéraire ne sont pas forcément libérés à la création de la société. Sans oublier que les associés sont appelés à répondre des dettes sociales de la société proportionnellement à leur part dans le capital social pendant qu’ils portent le titre d’associés.
Un créancier n’a la possibilité de poursuivre les associés que quand il a épuisé toutes les voies légales de recours contre la société elle-même. Si un associé possède par exemple 15 % des parts du capital social de la SCCV, il va probablement devoir s’occuper de 15 % des pertes de la société. Il faut aussi préciser que la responsabilité d’un apporteur en industrie est directement calquée sur l’associé qui possède la plus petite part du capital social de la société.
Comment créer la SCCV ?
La création d’une SCCV (société civile de construction-vente) nécessite un certain nombre d’étapes et de formalités. Il faut commencer par rédiger les statuts de la société et en réaliser les apports. Il faut ensuite nommer un ou des gérants puis publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Après cela, compléter un formulaire de constitution M0 et déposer un dossier de demande d’immatriculation au CFE. Il est possible de rédiger les statuts par un acte sous seing privé ou encore par un acte notarié. Il faut cependant faire obligatoirement recours à l’acte notarié si un bien immobilier est apporté au capital. Comme pour n’importe quel autre type de société, il existe des mentions qui figurent obligatoirement dans les statuts. Il s’agit entre autres des mentions du siège social, de la répartition du capital social, de l’objet social de la société, de son organisation, etc. Dans ce cas bien précis, l’objet de la société doit être la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers dans l’unique but de les revendre en totalité ou par lots. Dès l’instant où son objet est atteint, la SCCV cesse d’exister.
La vocation d’une SCCV réside dans la construction ; son existence ne peut donc pas servir à une quelconque opération de remise à neuf. Un associé ne peut en aucun cas bénéficier en jouissance ou en propriété d’une construction réalisée par la SCI construction-vente. Si les associés ne se mettent pas d’accord quant à la vocation de la société qui sera de construire des biens immobiliers pour ensuite les revendre afin d’en tirer un profit, il convient d’attribuer un autre type à la société.
Il faut également déclarer les bénéficiaires effectifs au greffe du tribunal lors de la demande d’immatriculation ou dans le délai de 15 jours après la délivrance du récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprises SCCV. Il faut déclarer entre autres les personnes possédant plus de 25 % capital social ou des droits de vote ou encore la personne qui exerce sur les organes de direction de la société et des organismes de placement collectifs. C’est uniquement après toutes ces étapes que la SCI construction-vente peut bénéficier d’une existence légale et d’une autorisation officielle à prendre fonction.
Le régime fiscal qui régit la SCCV
Il faut savoir dans un premier temps que la SCI construction-vente se soumet par dérogation à l’impôt sur le revenu (Art.239 ter du CGI). Elle ne peut pas non plus opter pour l’IS et est dite « fiscalement transparente » quand elle est à l’IR. En d’autres termes, chaque associé est personnellement et directement imposé dans la catégorie fiscale dont il relève. Pour ce qui est du régime d’imposition des associés, le bénéfice de l’associé-personne physique se fait imposer dans la catégorie BIC ou des plus-values des particuliers à l’IR alors que le bénéfice de l’associé-personne morale à l’IS se fait imposer à l’IS. Cette transparence peut ne pas toujours s’avérer avantageuse puisqu’un associé-personne physique parfois trouver plus davantage à réaliser l’opération via une société commerciale à l’IS. Sans oublier que les opérations de la SCCV sont assujetties à la TVA.