Le viager est une procédure de vente d’un bien immobilier entre un crédirentier (vendeur) et un débirentier (acquéreur). En échange de cette vente, le vendeur reçoit une certaine somme d’argent au moment de la signature : c’est le bouquet.
En dehors de ce montant, l’acquéreur devra payer en plus une rente viagère. Cette dernière peut faire l’objet d’un versement mensuel, trimestriel, ou même annuel.
De façon générale, la vente d’un logement en viager s’adresse surtout aux personnes d’âges avancés qui n’ont pas d’héritiers. Toutefois, les personnes qui souhaitent avoir un complément de retraite essentiel pour mener une vie meilleure peuvent également utiliser cette procédure. Certes, c’est une opération qui présente des avantages pour les deux parties, mais aussi des risques importants.
Les avantages d’achat ou de vente d’un bien immobilier en viager
Du côté du vendeur, la vente en viager lui permet de jouir d’une rente jusqu’au moment de son décès. En plus, il n’a même pas besoin de libérer ladite maison.
En ce qui concerne l’acquéreur du logement, l’achat en viager représente une solution quand il n’a pas les moyens nécessaires de faire un prêt d’achat. Dans ce cas, l’acquéreur bénéficie en général d’une rente moins élevée et d’un bouquet favorable. De ce fait, il peut procéder à un paiement par échelon sans recourir à un emprunt.
Les avantages pour le vendeur (le crédirentier)
Le premier avantage dont un vendeur en viager jouit est la possibilité d’utiliser et de toujours vivre dans son appartement jusqu’à son décès.
Dans ce cas de figure, on parle de viager occupé. Le vendeur tire profit d’un droit d’usage et d’habitation de sa maison s’il le désire.
Le viager occupé permet donc au crédirentier de conserver son bien-être matériel et ses habitudes. Il perçoit, de façon régulière et alternée, une rente destinée à arranger ses finances. Il peut toutefois aussi jouir d’une certaine somme qui correspond au bouquet.
Un autre avantage dont le vendeur profite est la réduction des différentes dépenses liées à la l’entretien de son appartement. En effet, s’il s’avère qu’il y a de grosses réparations à faire sur l’appartement, le montant total sera à la solde de l’acquéreur.
Par ailleurs, au cours de l’établissement de l’acte notarié, s’il y est fait mention de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ces dernières seront aussi à la charge de l’acheteur. En dehors de ces avantages, le crédirentier dispose d’un abattement fiscal allant de 30% à 70%, en fonction de son âge.
Le vendeur peut également mettre en location son bien, le contrat de vente lui avait donné le statut d’usufruit.
Les avantages pour l’acquéreur
Acquérir une maison en viager, c’est profiter d’une décote sur le prix du bien désiré, comparativement au prix du marché. Cette décote change en fonction de la durée de vie du crédirentier. L’acquéreur peut payer le bien immobilier à prix très réduit si le décès du vendeur survient plus tôt que prévu.
Quant à l’entretien de l’appartement et les charges courantes, ils sont sous la responsabilité du vendeur.
Les inconvénients d’achat ou de vente d’un bien immobilier en viager
La vente ou l’achat d’une propriété en viager présente de multiples avantages. Toutefois, il est judicieux de ne pas se dérober aux différents inconvénients liés à cette procédure immobilière.
Les inconvénients pour le crédirentier
Pour le vendeur, le principal inconvénient est que ses descendants ne pourront plus posséder ce bien immobilier, car il aura été vendu.
Il prend aussi le risque que l’acquéreur soit dans l’incapacité d’honorer ses paiements. Par conséquent, le vendeur ne disposera plus du support financier octroyé par la vente.
Dans l’éventualité où le vendeur décide de changer de logement, cela va se révéler complexe, parce qu’il ne pourra plus toucher le prix de la revente.
Un autre défaut de la vente en viager est la prise en charge des coûts d’entretien dit minimes, qui restent à la charge du vendeur.
Les inconvénients pour le débirentier (l’acquéreur)
Le gros risque encouru par l’acheteur d’un bien viager est le pari qu’il fait sur la durée de vie du crédirentier. Il lui est impossible de savoir pendant combien de temps il devra continuer à verser cette rente. Ne sachant pas quand mourra le vendeur, il continuera à payer cette allocation. Cela étant, si le vendeur vit très longtemps, le coût du bien pourrait finir par excéder sa valeur véritable. Sans parler du fait qu’il ne peut jouir de son bien avant le décès du vendeur. De plus, tous les gros entretiens reviennent à l’acheteur. Il en est de même les honoraires du notaire lors de la signature de l’acte de vente.
Un autre point désavantageux pour l’acquéreur est la résiliation du contrat s’il arrivait que le vendeur meure dans les 20 jours suivant la signature.
Aussi, dans le cas où l’acheteur avait connaissance de l’état de santé du vendeur avant la vente, le contrat sera toujours annulé à la mort de ce dernier.
Que dire alors de la réaction des héritiers du vendeur au décès de celui-ci ?
À la mort du vendeur, les héritiers de ce dernier peuvent mettre en doute la vente viagère pour trois raisons majeures :
- Ils peuvent rejeter le montant s’ils jugent la rente trop faible ;
- Les héritiers peuvent encore remettre en cause l’existence d’élément de risque (aléa) au cours de vente viagère. Rappelons que l’aléa est crucial dans un accord de vente en viager ;
- Enfin, ils peuvent aussi remettre en question l’état mental du vendeur au cours de la procédure.
Cerise sur le gâteau, dans la probabilité où c’est l’acheteur qui décède en premier, ses héritiers devront poursuivre le paiement de la rente.
Vente ou achat d’un bien immobilier en viager : comment ça fonctionne ?
Un viager est un processus qui permet de vendre une maison à un acquéreur contre un premier paiement appelé le bouquet et plusieurs autres paiements sous forme de rente. Cette dernière est payée jusqu’au décès du vendeur. Le bouquet et la rente représentent le prix de la vente du bien immobilier.
Les termes d’un accord viager se basent sur un aléa qui correspond à l’espérance de vie du vendeur. Il ne saurait donc exister un contrat viager sans cet aléa. À titre d’exemple, s’il arrivait que le vendeur décède le jour de l’accord de vente viagère, ledit contrat sera purement et simplement résilié.
Il en est de même quand on se retrouve dans la situation où le crédirentier meure dans les 20 jours suivant l’accord après une sérieuse maladie.
En somme, ce type d’accord de vente exige que le futur décès du vendeur relève d’un imprévu.
Toutes ces conditions étant réunies, sous la direction d’un notaire, un acte de vente authentique sera établi. Une fois cette étape terminée, la procédure de vente en viager offre deux cas de figure, à savoir :
- Un viager occupé : dans ce cas, le crédirentier lègue son bien immobilier tout en gardant l’usufruit. C’est-à-dire qu’il garde le droit d’usage ;
- Le viager libre : l’acquéreur peut entrer en possession du bien aussitôt que la vente a été conclue. Il dispose donc de la possibilité de louer son bien ou d’y vivre lui-même.
La vente ou l’achat d’une habitation en viager présente d’énormes avantages que ce soit pour le crédirentier ou pour le débirentier. Après la vente, le premier jouit des avantages tels que le droit d’usufruit, une rente récurrente pour ses besoins ou une exonération de la taxe foncière. Quant au second, il acquiert un bien à prix réduit et il est exempté de certaines dépenses. En dépit de ces avantages, le viager présente des risques considérables pour les deux parties.